Expertenrat zur Immobilienbesteuerung - Partner für Ihre steuerlichen Fragen

Wann unterliegt eine Veräußerung einer Immobilie der privaten Veräußerungsfrist?

Keine privates Veräußerungsgeschäft bei Verkauf der eigengenutzten Wohnung

Wenn Sie das bebaute Grundstück zwischen der Anschaffung bzw. Fertigstellung und der Veräußerung für sich als Privatwohnung genutzt haben, bleibt der Verkaufserlös steuerfrei. Gleiches gilt, wenn Sie es im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen 2 Jahren selbst genutzt haben. Wird eine Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet, ist dies unschädlich, da die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben muss (BFH, Urteil v. 3.9.2019 - IX R 10/19). Damit reicht eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen aus.

Wenn Sie die Wohnung geschenkt bekommen haben, wird die Zeit, in der der frühere Eigentümer die Wohnung selbst bewohnt hat, Ihnen zugerechnet. Das gilt genauso für den Fall der Erbschaft. Die Steuerfreiheit gilt allerdings nicht für Ferienwohnungen. Wird das Inventar mitverkauft, ist der Gewinn daraus nicht steuerpflichtig (FG Münster, Urteil v. 3.8.2020, 5 K 2493/18 E).

Noch zu klären ist, ob der Teil des Veräußerungserlöses, der auf das häusliche Arbeitszimmer entfällt (selbst wenn der Abzug der Aufwendungen ausgeschlossen oder eingeschränkt ist) zu versteuern ist.

Immobilienbesteuerung bei Betriebsvermögen

Bei der Veräußerung eines Grundstücks aus dem Betriebsvermögen kommt es zur Anwendung der Reinvermögensänderungstheorie. Hiernach erfolgt eine Besteuerung der Immobilienbesteuerung unabhängig von etwaigen Haltefristen. Es sind hier Sondervorschriften wie § 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG zu beachten. Nach dieser Vorschrift wird eine Veräußerung fingiert im Einlagezeitpunkt fingiert, wenn die tatsächliche Veräußerung innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren seit der Anschaffung erfolgt. Somit kann ein privates Veräußerungsgeschäft nicht dadurch umgangen werden, dass das Grundstück in ein Betriebsvermögen eingelegt wird.

Die Besteuerung von Veräußerungen erfolgt aufgrund der Reinvermögensänderungstheorie unabhängig von der Einhaltung einer Frist. Somit unterliegen alle Veräußerung aus einem Betriebsvermögen einer Besteuerung. Da Betriebsvermögen vorliegt, hat die Besteuerung in dem Jahr zu erfolgen, in welchem der Gewinn realisiert wurde. Eine Gestaltung der Gewinnbesteuerung kann nur dahin gehend erfolgen, dass die Gewinnrealisierung in einem der folgenden Jahre erfolgt. Dann würde aber auch der Zufluss von Liquidität erst in einem Folgejahr erfolgen.

Die Einnahmen aus der laufenden Vermietung erfolgen zwingend zeitraumbezogen. Die Dezembermiete unterliegt daher immer im alten Jahr, unabhängig davon, wann diese beim Unternehmen eingegangen ist.

Beispiel 2: Gestaltung der steuerlichen Belastung

Umsatzsteuer und Immobilien

Laufende Besteuerung der Immobilienvermietung

Bei der Vermietung einer Immobilie werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Sowohl die Einnahmen, als auch die Werbungskosten unterliegen grundsätzlich dem Zufluss- und Abflussprinzip. Dies bedeutet, eine steuerliche Berücksichtigung dann erfolgt, wenn ein wirtschaftlicher Zufluss oder Abschluss beim Steuerpflichtigen gegeben ist. So ist eine Mieteinnahme schon dann zu besteuern, wenn ein Scheck erhalten wird und der Mieter entsprechende Mittel auf dessen Bankkonto vorgehalten hat. Eine Einlösung des Schecks bedarf es zur Besteuerung nicht, da alleine mit dem Erhalt des Schecks eine wirtschaftlicher Zufluss gegeben ist. 

Eine Abweichung vom Zufluss- und Abflussprinzip wird bei der Berücksichtigung von Abschreibungen von abnutzbare Wirtschaftsgüter gemacht. Die Anschaffungskosten des Gebäudes werden daher auf die Nutzungsdauer verteilt. Weiterhin werden Ausnahmen vom Zu- und Abschlussprinzip bei regelmäßig wiederkehrende Einnahmen und Ausgaben und bei Nutzungsüberlassungen von mehr als 5 Jahren gemacht.

Gestaltungen zur Verminderung der Steuerbelastung

Gewerblicher Grundstückshandel

Bei der Veräußerung von Immobilien im Privatvermögen ist grundsätzlich nur die Vorschrift von § 23 EStG (private Veräußerungsgeschäft) zu beachten. Jedoch gibt es das Rechtsinstitut des Gewerblichen Grundstückshandels. Hiernach kann bei der Veräußerung von mehr als 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren führt nur dann zur Begründung eines gewerblichen Grundstückshandels, wenn auch zwischen dem Erwerb der Grundstücke und ihrer Veräußerung ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht. Hintergrund hierfür ist, dass ein Gewerbebetrieb nur dann begründet wird, wenn bereits der Erwerb des Grundstücks in zumindest bedingter Veräußerungsabsicht erfolgt. Als Indiz für die bedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt des Erwerbs prüft die Rechtsprechung und ihr folgend die Finanzverwaltung, ob die Veräußerung des Grundstücks in engem zeitlichen Zusammenhang mit eben dem Erwerbsvorgang erfolgte. Fanden Erwerb oder Herstellung oder Modernisierung und Veräußerung des Objekts innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren statt, spricht dies für den Erwerb in bedingter Veräußerungsabsicht. Das entsprechende Objekt ist dann grundsätzlich bei der "3-Objekt-Grenze" mitzuzählen.

Dieser 5-Jahreszeitraum ist allerdings keine starre Grenze, sondern nur ein Indiz. Sie wird einerseits bei einer geringfügigen Überschreitung (etwa 2 Monate) noch nicht beeinträchtigt, andererseits kann der Steuerpflichtige die ihm damit unterstellte Veräußerungsabsicht durch die Umstände seines Einzelfalls widerlegen. Dies gelingt insbesondere dann, wenn der Veräußerer glaubhaft machen oder beweisen kann, dass er im Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Fertigstellung die feste Absicht hatte, das Grundstück langjährig zu vermieten oder auf Dauer selbst zu nutzen. Liegen nicht weitere für die Gewerblichkeit sprechende Umstände vor (z. B. höhere Anzahl der veräußerten Objekte, kurzer einheitlicher Verkaufszeitraum oder hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich), wird die Widerlegung in der Regel gelingen.

Obergrenze für die "unterstellte" Veräußerungsabsicht ist jedoch ein Zeitraum von 10 Jahren. Beträgt die Zeitspanne zwischen Erwerb und Veräußerung mehr als 10 Jahre, besteht in aller Regel kein enger zeitlicher Zusammenhang mehr. Grundstücke, die mehr als 10 Jahre lang vermietet, verpachtet oder selbst genutzt wurden, werden für die 3-Objekt-Grenze daher nicht mitgezählt.

Um die Besteuerung einer Veräußerung zu vermeiden, muss gerade die 10-jährige Private Veräußerungsfrist genau geprüft werden. Die Berechnung der 10-jährigen Frist zwischen Anschaffung und Veräußerung erfolgt anhand der Daten aus dem Kaufvertrag. Weiterhin muss auch vermieden werden, dass es durch Immobilienveräußerungen zu einem Gewerblichen Grundstückshandel kommt. Die Folge hiervon wäre, dass die Immobilien, welche als sogenannte Zählobjekte gelten, Betriebsvermögen zuzuordnen wäre. Es kam dann für diese Grundstücke zur Veräußerung aus einem Betriebsvermögen, wobei in einem ersten Schritt die Immobilien in das Betriebsvermögen eingelegt werden und die Veräußerung dann aus dem Betriebsvermögen erfolgt. Es käme hier zur Anwendung von § 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 1 EStG, wonach eine Veräußerung aus dem Privatvermögen fingiert und der erhöhte Einlagewert dem tatsächlichen Veräußerungspreis gegenübergestellt wird. Somit wird die Differenz zwischen dem gemeinen Wert zum Einlagezeitpunkt und dem Veräußerungszeitpunkt im Betriebsvermögen besteuert. 

Für Immobilien, die der Privaten Veräußerungsfrist nicht mehr unterliegen, weil die 10-jährige Veräußerungsfrist abgelaufen ist, kann eine Veräußerung an eine dem Eigentümer des Grundstück gehörenden GmbH geboten sein. Hierdurch erfolgt die Veräußerung steuerfrei, jedoch bleibt das Grundstück im wirtschaftlichen Eigentum des Veräußerers.   

Ertragsteuerliche Implikationen

• Künftige Wertsteigerungen der Immobilien bei einem Verkauf durch die Gesellschaft sind steuerpflichtig

• Um den positiven Steuereffekt nachhaltig zu realisieren, sollte die GmbH keine jährlichen Ausschüttungen an die Gesellschafter unter Anfall von Abgeltungssteuer (25 % zuzüglich       Solidaritätszuschlag) in Höhe der laufenden Gewinne leisten.

• Die GmbH sollte zur nachhaltigen Vermögensallokation eingesetzt werden. Die künftige Liquidität zur Deckung der privaten Lebensbedürfnisse sollte über die aus dem Veräußerungserlös der Immobilien realisierten privaten Geldmittel nachhaltig bestritten werden.

•  Die Steuerersparnisse bei der Gesellschaft können zur Tilgung der Bankkredite bzw. für Neuanlagen in Immobilien und/oder Kapitalvermögen eingesetzt werden.

Aus den vorgenannten Ausführung könnte man den Eindruck bekommen, dass die Betriebsvermögenseigenschaft eines Grundstücks immer schlecht wäre. Es sollte aber berücksichtigt werden, dass im Gegensatz zum Privatvermögen es verschiedene Vorschriften im Steuerrecht gibt, wonach es vorteilhaft ist, wenn die Betriebsvermögenseigenschaft gegeben ist. Hierbei ist an die Bildung von Rücklagen zu denken. Nach § 6b EStG kann bei der Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden der Gewinn in eine Rücklage übertragen werden, womit die Besteuerung des Gewinns in die Zukunft verschoben wird.

Grunderwerbsteuerliche Überlegungen

• Auf den Verkauf der Immobilien an die GmbH fällt einmalig Grunderwerbsteuer an.

• Über die laufende Ertragsteuerersparnis bei der GmbH, die sich aus dem deutlich niedrigeren Steuersatz und der Steuerersparnis aus erhöhten Abschreibungen ergibt, amortisiert sich die Grunderwerbsteuer innerhalb weniger Jahre.

• Wenn der Anfall der Grunderwerbsteuer vermieden werden soll, dann bietet sich nachfolgende Gestaltung an:

1.  In einem 1. Schritt werden die Immobilien ohne Anfall von Einkommen- und Grunderwerbsteuer an eine GmbH & Co. KG verkauft, deren alleiniger Kommanditist der Eigentümer der Immobilien ist.

2.  Gemäß § 5 Absatz 3 Grunderwerbsteuergesetz in der aktuell gültigen Fassung kann nach Ablauf von 5 Jahren in einem 2. Schritt die GmbH & Co. KG in eine GmbH formwechselnd umgewandelt werden ohne Anfall von Grunderwerbsteuer (beachte: Der aktuelle Gesetzesentwurf der Bundesregierung zur Reform der Grunderwerbsteuer vom 29.07.2019 sieht eine Verlängerung auf 10 Jahre vor).

3. Während der Übergangszeit, in der die GmbH & Co. KG besteht, sind die Vermietungsgewinne noch mit dem tariflichen Einkommensteuersatz von bis zu 45 % zzgl. Solidaritätszuschlag zu versteuern, nach der Umwandlung in die GmbH versteuert die GmbH die Gewinne mit 15,825 % p.a.

4. In Abhängigkeit von der im Einzelfall zu ermittelnden Amortisationszeit des Anfalls von Grundwerbesteuer aus laufenden Steuerersparnissen für die GmbH, ist die steuerliche Vorteilhaftigkeit des Zwischenschritts über die GmbH & Co. KG zu prüfen 

Folgen für die GmbH Anteile

• Künftige Wertsteigerungen der Immobilien unterliegen anteilig in Höhe der übertragenen GmbH-Anteile nicht mehr einer Schenkungs-/Erbschaftsteuer, da die Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer eine Stichtagsbesteuerung auf Basis der Verhältnisse im Zeitpunkt der Schenkung bzw. des Erbfalls vorsieht.

• Durch entsprechende gesellschaftsrechtliche Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrages vor Schenkung von GmbH-Anteilen kann der bisherige Eigentümer - sofern gewünscht - sicherstellen, dass er nach seinen Vorstellungen künftig weiterhin das “Sagen” für die Immobilienverwaltung behält und somit nicht in seinem Handeln und Tun eingeschränkt wird.

• Aus den künftigen Steuerersparnissen und der positiven Arbitrage aus höherer Anlagerendite im Vergleich zu den Darlehenszinsen bauen sich künftig neue zusätzliche Finanzmittel im Privatvermögen auf, die zur Deckung einer Erbschaftsteuer auf die neuen Geldmittel aus dem Veräußerungserlös der Immobilien zur Verfügung stehen.

Vermietete Immobilien, die seit mehr als 10 Jahren im steuerlichen Privatvermögen gehalten werden, werden ohne Anfall von Einkommen- und Grunderwerbsteuer an eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG verkauft, die dem Eigentümer der Immobilien zu 100 % gehört.

Die GmbH & Co. KG finanziert den Kaufpreis für die Immobilien durch Kreditaufnahmen.

Ertragsteuerliche Implikationen

Die GmbH & Co. KG führt die Vermietungstätigkeit fort und

• ist gemäß § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG von der Gewerbesteuer befreit, sofern die Gesellschaft neben dem eigenen Immobilienvermögen nur noch eigenes Kapitalvermögen verwaltet,

• schreibt die Gebäudeanteile auf Basis der marktüblichen Kaufpreise mit höheren Erträgen ab als bisher der Eigentümer in seinem Privatvermögen,

• die Zinsen aus der Kreditaufnahme sind als Betriebsausgaben steuerlich abzugsfähig

• Künftige Wertsteigerungen der Immobilien bei einem Verkauf durch die Gesellschaft sind steuerpflichtig.

• Sofern jedoch eine Reinvestition in neue Immobilien erfolgt, kann bei einem Verkauf nach frühestens 6 Jahren nach dem Erwerb ggf. eine steuerfreie Rücklage gemäß § 6b Einkommensteuergesetz gebildet werden.

• Die Steuerersparnisse bei der Gesellschaft können zur Tilgung der Bankkredite eingesetzt werden.

• Soweit die Kaufpreise durch Kreditaufnahmen finanziert werden, fließen dem Eigentümer steuerfrei Geldmittel zu, die er anderweitig für private Zwecke und/oder zur Anlage in Wertpapiere verwenden kann.

• Die Vermögensallokation des Eigentümers ändert sich deutlich hin zu liquiden Mitteln und es kann eine positive Arbitrage realisiert werden.

Folgen für die Anteile an der Kommanditgesellschaft

Nach dem Verkauf der Immobilien an die GmbH & Co. KG überträgt der Eigentümer als 100 %iger Kommanditist der GmbH & Co. KG unentgeltlich Kommanditanteile an seine Erben im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge.

Steuerliche Implikationen

• Der schenkungsteuerliche Wert der übertragenen Kommanditanteile ermittelt sich aus den Immobilienwerten abzüglich der Bankschulden, die die GmbH & Co. KG aus dem Erwerb der Immobilien aufgenommen hat.

• Aufgrund der Gestaltung ergibt sich die steuerliche Konsequenz, dass weniger Schenkungsteuer anfällt als im Erbfall aus dem unverschuldeten Privatvermögen.

• Die Höhe der Schenkungsteuer kann zusätzlich dadurch gemindert werden, dass der Schenker die Kommanditanteile unter Vorbehaltsnießbrauch überträgt für eine festzulegende Zeit nach der Schenkung (bis zu lebenslang).

• Die Nießbrauchslast mindert zusätzlich den schenkungsteuerlichen Wert der übertragenen Kommanditanteile.

• Künftige Wertsteigerungen der Immobilien unterliegen anteilig in Höhe der übertragenen Kommanditanteile nicht mehr einer Schenkungs-/Erbschaftsteuer, da die Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer eine Stichtagsbesteuerung auf Basis der Verhältnisse im Zeitpunkt der Schenkung bzw. des Erbfalls vorsieht.

• Durch entsprechende gesellschaftsrechtliche Ausgestaltung des Gesellschaftsvertrags vor Schenkung von Kommanditanteilen kann der bisherige Eigentümer - sofern gewünscht - sicherstellen, dass er nach seinen Vorstellungen künftig weiterhin das “Sagen” für die Immobilienverwaltung behält und somit nicht in seinem Handeln und Tun eingeschränkt wird.

• Aus den künftigen Steuerersparnissen und der positiven Arbitrage aus höherer Anlagerendite im Vergleich zu den Darlehenszinsen bauen sich künftig neue zusätzliche Finanzmittel im Privatvermögen auf, die zur Deckung einer Erbschaftsteuer auf die neuen Geldmittel aus dem Veräußerungserlös der Immobilien zur Verfügung stehen.

• In ertragsteuerlicher Hinsicht Möglichkeit der Ausnutzung von ggf. ungenutzten Grundfreibeträgen und niedrigeren Porgressionsstufen der nunmehr beteiligten Familienmitglieder.

Die umsatzsteuerliche Unternehmereigenschaft ist in § 2 UStG geregelt. Hiernach ist Unternehmer, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbstständig ausübt. Gewerblich oder beruflich ist jede Tätigkeit zu Erzielung von Einnahmen. Im Gegensatz zum Ertragsteuerrecht ist die Unternehmereigenschaft auch dann erfüllt, wenn eine im Privatvermögen gehaltene Immobilie vermietet wird. Wenn das vermietete Objekt sich in Deutschland befindet, so wird ein steuerbarer Umsatz im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG verwirklicht.

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG steuerfrei. Diese Steuerbefreiung gilt nicht nur für die Vermietung und die Verpachtung von ganzen Grundstücken, sondern auch für die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücksteilen.

Hierzu gehören insbesondere Gebäude und Gebäudeteile, wie Stockwerke, Wohnungen und einzelne Räume. Zu den nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG steuerfreien Leistungen der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gehören auch die damit in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden üblichen Nebenleistungen

Nicht jede Vermietung ist nach § 4 Nr. 12 UStG steuerbefreit. Die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen ist umsatzsteuerpflichtig. Das Gleiche gilt für die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält. Auch die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen ist umsatzsteuerpflichtig; die Überlassung einer Campingfläche ist nur dann steuerfrei, wenn sie nicht kurzfristig ist, d. h. wenn die tatsächliche Gebrauchsüberlassung mehr als 6 Monate beträgt. 

Im Hinblick darauf, dass Steuerbefreiungen bei der Umsatzsteuer regelmäßig zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug führen, kann der Vermieter auch unter bestimmten Voraussetzungen auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG verzichten (sog. Option nach § 9 UStG).

Eine Option ist allerdings nur möglich, wenn die Vermietungsleistung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Zudem ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung bei der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Unter den Begriff des Grundstücks fallen nicht nur Grundstücke insgesamt, sondern auch selbstständig nutzbare Grundstücksteile, wie z. B. Wohnungen, gewerbliche Flächen, Büro- und Praxisräume.

Die Vermietung einer Immobilie

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass der Verkauf eines Grundstücks grundsätzlich ein Umsatz ist, der unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt und somit von der Umsatzsteuer befreit ist (§ 4 Nr. 9a UStG). Wurde das Grundstück vom Verkäufer allerdings innerhalb der letzten 10 Jahre angeschafft oder ein Gebäude darauf errichtet und Vorsteuerbeträge daraus geltend gemacht, führt ein steuerfreier Verkauf zu einer umfangreichen Berichtigungspflicht. Bis zum Ablauf des 10-jährigen Vorsteuerberichtigungszeitraums müssen pro Jahr ggf. bis zu einem Zehntel der ursprünglichen Vorsteuerbeträge aus den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten an das Finanzamt zurückgezahlt werden. Ein steuerfreier Verkauf sollte in diesen Fällen also wohlüberlegt sein. Ggf. sollten die erforderlichen Vorsteuer-Korrekturbeträge in die Berechnung des Kaufpreises einbezogen werden. Damit eine Berichtigung der Vorsteuer vermieden werden kann, sollte nach § 9 UStG auf die Steuerfreiheit verzichtet werden. Nachteilig ist ein steuerpflichtiger Grundstückskauf für den Käufer aber dann, wenn er das Grundstück innerhalb der nächsten 10 Jahre nicht mehr für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Bei vermieteten Objekten kann dies bereits durch einen entsprechenden Mieterwechsel der Fall sein oder bei vorzeitigem (steuerfreien) Grundstücksverkauf. In diesen Fällen muss der Käufer den anfänglichen Vorsteuerabzug für den restlichen Berichtigungszeitraum korrigieren, sprich an das Finanzamt anteilig zurückzahlen.

Liegt eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor?
Mitunter führt ein Grundstücksverkauf aus umsatzsteuerlicher Sicht zu einer sog. Geschäftsveräußerung. Eine Geschäftsveräußerung im Sinne des Umsatzsteuerrechts liegt nicht erst dann vor, wenn der gesamte Betrieb inklusive seiner wesentlichen Betriebsgrundlagen veräußert wird, sondern kann z. B. auch beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gegeben sein. Die Abgrenzung zwischen einem steuerfreien oder steuerpflichtigen Grundstücksumsatz und einer generell nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen ist in der Praxis zum Teil äußerst problematisch und erfordert im Vorfeld einen erhöhten Beratungsbedarf. So löst eine Geschäftsveräußerung z. B.keine Vorsteuerberichtigung gem. § 15a UStG beim Verkäufer aus, vielmehr gehen die Berichtigungs- bzw. Überwachungspflichten auf den Käufer über. D. h., dass ggf. der Käufer Jahre später Vorsteuerbeträge des Verkäufers an das Finanzamt zurückzahlen muss. Der Verkäufer muss dem Käufer zu diesem Zweck entsprechende Unterlagen bzw. Daten zur Verfügung stellen.

Die Veräußerung einer Immobilie

Die Grunderwerbsteuer kann bei der Immobilienveräußerung anfallen

Grunderwerbsteuer und Privatvermögen

Das Grunderwerbsteuergesetz kommt zur Anwendung, wenn ein inländisches Grundstück im Sinne von § 2 GrEStG durch einen steuerbaren Vorgang nach § 1 GrEStG auf einen anderen Rechtsträger übertragen wird. Für die Besteuerung ist es unerheblich, ob es sich um Privat- oder Betriebsvermögen handelt. Grundtatbestand ist gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) jedes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks (im Ganzen oder hinsichtlich einer Teilfläche, bebaut oder unbebaut) oder einer Eigentumswohnung bzw. eines Erbbaurechts (siehe hierzu das Merkblatt zu »Erbbaurechten«) begründet.

Bei der Betrachtung, in welchen Fällen bei der Schenkung von Immobilien ausnahmsweise Grunderwerbsteuer anfällt, ist zu beachten, dass § 3 GrEStG in Nr. 4 bis 6 noch umfassende Befreiungen für Familienangehörige enthält. Diese Befreiungen greifen auch, wenn keine steuerfreie Schenkung angenommen wird. Von der Grunderwerbsteuer befreit sind danach Grundstückserwerbe durch

• den Ehegatten,

• den Ex-Gatten (im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei Scheidung) und

• Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind (Kinder, Enkel, Stiefkinder).

Insoweit begünstigt hier das Grunderwerbsteuerrecht die gleichen Personen, die auch bei der Schenkungsteuer von hohen Freibeträgen und niedrigen Steuersätzen profitieren. Andere Verwandte, wie Geschwister, Neffen oder Nichten finden dagegen bei den Grunderwerbsteuerbefreiungen keine Berücksichtigung und müssen auch bei der Schenkungsteuer niedrige Freibeträge (20.000 Euro) und hohe Steuersätze (15 % bis 43 %) hinnehmen.

Grunderwerbsteuer und Betriebsvermögen

Eine weitere, im Einzelnen sehr komplexe Fallgruppe bilden Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften (etwa OHG, KG, GbR) bzw. Kapitalgesellschaften (etwa GmbH, AG), die über inländischen Grundbesitz verfügen. § 1 Abs. 2a GrEStG erfasst den Übergang von mindestens 95 % der Anteile am Vermögen einer immobilienbesitzenden Personengesellschaft auf neue Gesellschafter, wobei alle Erwerbe während eines Fünf-Jahres-Zeitraums zusammengerechnet werden. Auch mittelbare Änderungen des Gesellschafterbestands, etwa ein Wechsel des Treugebers oder Änderungen bei einer Gesellschaft, die ihrerseits wiederum einen Anteil an einer grundbesitzhaltenden Personengesellschaft hält, sind erfasst, nicht jedoch Gesellschafterwechsel durch Tod. Als Auffangtatbestand führt ferner § 1 Abs. 3 GrEStG bei Kapitalgesellschaften und bei Personengesellschaften zu einer Besteuerung, wenn mindestens 95 % aller Anteile sich in einer Hand vereinigen (abgestellt wird also nicht auf den Übergang auf neue Gesellschafter, sondern auf die fast vollständige Anteilsvereinigung, wobei auch hier die mittelbare Anteilsvereinigung und die Vereinigung in der Hand mehrerer Unternehmen, die steuerlich als sogenannter »Organkreis« zusammengerechnet werden, genügen)

Freistellung von der Besteuerung bei einem Erwerb von und an eine Personengesellschaft

Auch die Veräußerung eines Grundstücks durch einen Alleineigentümer an eine Personengesellschaft (sogenannte »Gesamthand«), an der er beteiligt ist (z.B. eine OHG, KG, GbR, bei der er Gesellschafter ist), verwirklicht dem Grunde nach einem grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang, ebenso wie umgekehrt die Veräußerung eines Grundstücks durch eine solche Gesamthand an eines ihrer Mitglieder. Allerdings wird gem. §§ 5 Abs. 2, 6 Abs. 2 GrEStG der Vorgang hinsichtlich der Quote freigestellt, hinsichtlich welcher der Veräußerer bzw. der Erwerber auch an der Gesamthand beteiligt ist (bei beispielsweise drei Gesellschaftern mit gleichen Anteilen und Übergang von bzw. an einen von ihren zu Alleineigentum demnach zu einem Drittel).

Um Umgehungen zu vermeiden, wird jedoch im Fall der Übertragung an einen Alleineigentümer die Freistellung rückwirkend versagt, wenn der Anteil des nunmehrigen Alleineigentümers an der veräußernden Gesamthand sich binnen fünf Jahren nach dem Übergang des Grundstücks vermindert (in Höhe dieser nachträglichen Anteilsreduzierung findet eine Nachbesteuerung statt). Umgekehrt wird beim Übergang von einem Alleineigentümer an eine Gesamthand die Besteuerung durchgeführt in Höhe des Anteils, um den der Einbringende seinen Anteil an der erwerbenden Gesamthand in den letzten fünf Jahren vor der Einbringung erhöht hat; die Freistellung wird also nur gewährt für den Anteil, den er schon fünf Jahre vor der Einbringung an der erwerbenden Gesamthand hatte, um Umgehungen durch kurzfristige Anteilsverschiebungen zu vermeiden.

Veräußerung einer Immobilie

Immobilien im Privatvermögen

Beispiel 1: Gestaltung der steuerlichen Belastung