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Immobilienbesteuerung
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Inhaltsübersicht
Immobilien und Steuern
Immobilien im Privatvermögen
Veräußerung einer Immobilie
Wann unterliegt die Veräußerung einer Immobilie der Besteuerung?
Gewinne aus der Veräußerung von Gebäuden, Grundstücken oder Wertpapieren sind nicht einkommensteuerpflichtig. Ausnahme: Geschäfte, mit denen Sie auf Erträge aus kurzfristigen Wertsteigerungen spekulieren. Bei Immobilien beträgt die Haltefrist mindestens 10 Jahre.
Veräußern Sie ein privates Grundstück innerhalb von 10 Jahren, nachdem Sie es gekauft haben, liegt ein Spekulationsgeschäft vor. Die Einnahmen müssen Sie versteuern. Die Gründe für den Verkauf sind dabei vollkommen egal, Sie müssen auch dann versteuern, wenn z. B. die Zwangsversteigerung droht. Bei einer Ratenzahlung über mehrere Jahre wird der Veräußerungsgewinn in mehreren Veranlagungszeiträumen erfasst. Das gilt auch in Verlustfällen. Eine Enteignung stellt kein privates Veräußerungsgeschäft i. S. von § 23 EStG dar und ist somit nicht steuerpflichtig (BFH, Urteil v. 23.7.2019 - IX R 28/18). Anders wird das bei einer Zwangsversteigerung gesehen (FG Düsseldorf, Urteil v. 28.4.2021, 2 K 2220/20 E).
Bei einem geschenkten oder geerbten Grundstück kommt es für die Frist darauf an, wann der:die Vorbesitzer:in das Grundstück erworben hat. Kauft z. B. ein Miterbe den Erbteil eines anderen Miterben, so entstehen ihm insoweit Anschaffungskosten. Bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist führt dies dazu, dass der Gewinn aus der Veräußerung dieses Grundstücks versteuert werden muss. Ein Verkauf kann in solchen Fällen durch eine Spekulationssteuer zu einer teuren Falle werden. Ein Beratungshonorar vor einem Verkauf kann gut angelegt sein und viel Geld sparen!
Verkauf der eigengenutzten Wohnung
Wenn Sie das bebaute Grundstück zwischen der Anschaffung bzw. Fertigstellung und der Veräußerung für sich als Privatwohnung genutzt haben, bleibt der Verkaufserlös steuerfrei. Gleiches gilt, wenn Sie es im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen 2 Jahren selbst genutzt haben. Wird eine Wohnimmobilie im Jahr der Veräußerung kurzzeitig vermietet, ist dies unschädlich, da die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr vor der Veräußerung nicht während des gesamten Kalenderjahrs vorgelegen haben muss (BFH, Urteil v. 3.9.2019 - IX R 10/19). Damit reicht eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen aus.
Wenn Sie die Wohnung geschenkt bekommen haben, wird die Zeit, in der der frühere Eigentümer die Wohnung selbst bewohnt hat, Ihnen zugerechnet. Das gilt genauso für den Fall der Erbschaft. Die Steuerfreiheit gilt allerdings nicht für Ferienwohnungen. Wird das Inventar mitverkauft, ist der Gewinn daraus nicht steuerpflichtig (FG Münster, Urteil v. 3.8.2020, 5 K 2493/18 E).
Noch zu klären ist, ob der Teil des Veräußerungserlöses, der auf das häusliche Arbeitszimmer entfällt (selbst wenn der Abzug der Aufwendungen ausgeschlossen oder eingeschränkt ist) zu versteuern ist.
Gewerblicher Grundstückshandel
Wenn ein gewerblicher Grundstückshandel gegeben ist, so liegen nicht Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften im Sinne von § 23 EStG, sondern vielmehr gewerbliche Einkünfte im Sinne von § 15 EStG vor. Eine Veräußerung von mehr als 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren führt nur dann zur Begründung eines gewerblichen Grundstückshandels, wenn auch zwischen dem Erwerb der Grundstücke und ihrer Veräußerung ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht. Hintergrund hierfür ist, dass ein Gewerbebetrieb nur dann begründet wird, wenn bereits der Erwerb des Grundstücks in zumindest bedingter Veräußerungsabsicht erfolgt. Als Indiz für die bedingte Veräußerungsabsicht im Zeitpunkt des Erwerbs prüft die Rechtsprechung und ihr folgend die Finanzverwaltung, ob die Veräußerung des Grundstücks in engem zeitlichem Zusammenhang mit eben dem Erwerbsvorgang erfolgte. Fanden Erwerb oder Herstellung oder Modernisierung und Veräußerung des Objekts innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren statt, spricht dies für den Erwerb in bedingter Veräußerungsabsicht. Das entsprechende Objekt ist dann grundsätzlich bei der "3-Objekt-Grenze" mitzuzählen.
Dieser 5-Jahreszeitraum ist allerdings keine starre Grenze, sondern nur ein Indiz. Sie wird einerseits bei einer geringfügigen Überschreitung (etwa 2 Monate) bisher nicht beeinträchtigt, andererseits kann der Steuerpflichtige die ihm damit unterstellte Veräußerungsabsicht durch die Umstände seines Einzelfalls widerlegen. Dies gelingt insbesondere dann, wenn der Veräußerer glaubhaft machen oder beweisen kann, dass er im Zeitpunkt der Anschaffung bzw. Fertigstellung die feste Absicht hatte, das Grundstück langjährig zu vermieten oder auf Dauer selbst zu nutzen. Liegen nicht weitere für die Gewerblichkeit sprechende Umstände vor (z. B. höhere Anzahl der veräußerten Objekte, kurzer einheitlicher Verkaufszeitraum oder hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich), wird die Widerlegung in der Regel gelingen.
Obergrenze für die „unterstellte“ Veräußerungsabsicht ist jedoch ein Zeitraum von 10 Jahren. Beträgt die Zeitspanne zwischen Erwerb und Veräußerung mehr als 10 Jahre, besteht in aller Regel kein enger zeitlicher Zusammenhang mehr. Grundstücke, die mehr als 10 Jahre lang vermietet, verpachtet oder selbst genutzt wurden, werden für die 3-Objekt-Grenze daher nicht mitgezählt.
Vermietung und Verpachtung einer Immobilie
Bei der Vermietung einer Immobilie werden Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung erzielt. Sowohl die Einnahmen, als auch die Werbungskosten unterliegen grundsätzlich dem Zufluss- und Abflussprinzip. Dies bedeutet, eine steuerliche Berücksichtigung erfolgt dann, wenn ein wirtschaftlicher Zufluss oder Abschluss beim Steuerpflichtigen gegeben ist. So ist eine Mieteinnahme schon dann zu besteuern, wenn ein Scheck erhalten wird und der Mieter entsprechende Mittel auf dessen Bankkonto vorgehalten hat. Eine Einlösung des Schecks bedarf es zur Besteuerung nicht, da alleine mit dem Erhalt des Schecks ein wirtschaftlicher Zufluss gegeben ist.
Eine Abweichung vom Zufluss- und Abflussprinzip wird bei der Berücksichtigung von Abschreibungen von abnutzbaren Wirtschaftsgütern gemacht. Die Anschaffungskosten des Gebäudes werden daher auf die Nutzungsdauer verteilt. Weiterhin werden Ausnahmen vom Zu- und Abschlussprinzip bei regelmäßig wiederkehrenden Einnahmen und Ausgaben und bei Nutzungsüberlassungen von mehr als 5 Jahren gemacht.
Steuerfalle Arbeitszimmer
Das Arbeiten von zu Hause aus ist aus dem Berufsleben nicht mehr wegzudenken. Auch Selbstständige nutzen vermehrt das Arbeiten im häuslichen Arbeitszimmer. Steuerlich sieht man vor allem Vorteile. Mandanten richten sich ein häusliches Arbeitszimmer ein – und möchten die Kosten dafür absetzen. Oftmals wurden dabei jedoch die Auswirkungen in der Zukunft außer Acht gelassen. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 und der Gesetzesänderung nimmt das Thema an Dynamik zu und kann zu einer teuren Steuerfalle werden. Zu einem bösen Erwachen kann es kommen, wenn das Haus verkauft oder die selbstständige Tätigkeit eingestellt wird. Es besteht in der Praxis akuter Handlungsbedarf.
Das passiert beim Verkauf des Hauses:
Schreiben wir das Beispiel fort bis zum 31.12.2022. Bis dahin sind 22 Jahre vergangen. Insgesamt wurde durch das Arbeitszimmer ein Steuervorteil von 11.000 EUR erzielt (22 Jahre × 500 EUR). D entscheidet sich, sein Haus zu veräußern. Dabei erzielt er einen Erlös in Höhe der ursprünglichen Anschaffungskosten von 400.000 EUR. Daraus resultieren zwei Steuerfolgen:
Die Veräußerung des privaten Gebäudeteils (85 %) ist nicht steuerbar. Das Objekt diente insoweit ausschließlich privaten Wohnzwecken (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Außerdem wurde die zehnjährige „Spekulationsfrist“ des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 Satz 1 EStG überschritten. Die Veräußerung des betrieblichen Gebäudeteils (15 %) ist jedoch steuer verhaftet. Es liegt eine Veräußerung von Betriebsvermögen vor. Der Gewinn unterliegt der Einkommensteuer im Rahmen der Gewinneinkünfte.
Systemfehler sorgt für Steuerfalle:
Die vorgenannten Ausführungen zeigen die Problematik und Steuerfalle bei beschränkt abzugsfähigen häuslichen Arbeitszimmern des Betriebsvermögens auf. Denn die jährlichen laufenden Kosten werden bis zum VZ 2022 auf einen Höchstbetrag von 1.250 EUR gedeckelt. Fataler wird es ab dem VZ 2023, denn das häusliche Arbeitszimmer ist nur noch dann absetzbar, wenn es den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit darstellt. Abschreibungen etc. können folglich gar nicht mehr abgesetzt werden. Bei der Veräußerung oder Entnahme wird dagegen auf den Restbuchwert abgestellt. Dieser Restbuchwert entspricht jedoch den Anschaffungskosten abzüglich der regulären Abschreibung. Es wird dabei nicht berücksichtigt, dass (ein Teil der) Abschreibungen sich aufgrund der Abzugsbeschränkung des § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG steuerlich nicht ausgewirkt haben.
Auswirkungen bis zum VZ 2022: Im Beispiel wird auf eine jährliche Abschreibung von 1.800 EUR abgestellt. Von dieser haben sich jedoch nur 750 EUR steuerlich ausgewirkt (1.800 EUR Abschreibung von 3.000 EUR Gesamtkosten entspricht 60 % und 60 % von 1.250 EUR Höchstbetrag sind 750 EUR). Für jedes Jahr ist damit auch ohne Wertsteigerung der Immobilie die Differenz zwischen der Abschreibung laut Buchführung (hier 1.800 EUR) und der tatsächlich abzugsfähigen anteiligen Abschreibung (hier 750 EUR) als zusätzlicher Gewinn bei Veräußerung oder Entnahme der Immobilie zu versteuern. Achtung: Dieses Vorgehen der Finanzverwaltung ist auch durch die Rechtsprechung des BFH gedeckt (BFH 16.6.20, VIII R 15/17).
Auswirkungen ab dem VZ 2023: Da ab 2023 keine Abschreibung mehr geltend gemacht werden kann, verstärkt sich das Problem. Spätestens jetzt sollte über die Aufdeckung von stillen Reserven nachgedacht werden, um das Steuerrisiko nicht größer werden zu lassen.
Übertragung von Immobilien unter Nießbrauchsvorbehalt
Welche Arten von Nießbrauch gibt es?
Das Nießbrauchrecht kann individuell ausgehandelt werden. In Bezug auf erbrechtliche und steuerliche Konsequenzen müssen die folgenden Nießbrauch-Modelle unterschiedlich betrachtet werden:
Zuwendungsnießbrauch
Bei dieser Art des Nießbrauchs wechselt laut Nießbrauchvertrag die Immobilie nicht den Eigentümer, dieser räumt dem Begünstigten jedoch ein Nießbrauchrecht ein. Dadurch kann der Nießbrauchberechtigte von den erwirtschafteten Einnahmen profitieren. Weiterhin wird zwischen dem unentgeltlichen, teilentgeltlichen und entgeltlichen Zuwendungsnießbrauch unterschieden, die jeweils steuerrechtlich unterschiedlich behandelt werden.
Vorbehaltsnießbrauch
Hierbei überträgt der bisherige Eigentümer seine Immobilie, unter anderem seine Wohnung oder ein Grundstück, und lässt sich im Gegenzug ein Nießbrauchrecht einräumen. Nutzt der Nießbrauchberechtigte die Immobilie nicht selbst, erzielt dieser anstelle des neuen Eigentümers Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (Fruchtziehung). Diese Form des Nießbrauchs kommt häufig im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge vor, zum Beispiel von Eltern auf ihre Kinder. In Bezug auf die
Erbschaftssteuer
können durch den Vorbehaltsnießbrauch Steuern gespart werden.
Quotennießbrauch
Eine weitere Möglichkeit ist der Quotennießbrauch. Dabei erhält der Nießbrauchberechtigte am Grundstück laut BGB einen festgelegten Anteil der Einkünfte einer Immobilie (etwa Haus oder Grundstück), zum Beispiel mit einer Quote von einem Viertel.
Wohnrecht oder Nießbrauch?
Das Wohnrecht und der Nießbrauch sind zwei zivilrechtliche Nutzungsrechte an Immobilien, die sich in Umfang und Ansprüchen deutlich unterscheiden. Das Wohnrecht berechtigt den Inhaber, eine Immobilie ausschließlich zu bewohnen, ohne dass ihm Erträge, wie Mieteinnahmen, zustehen. Es ist primär auf den persönlichen Gebrauch ausgerichtet und meist auf eine bestimmte Person oder Lebenszeit beschränkt. Im Gegensatz dazu umfasst der Nießbrauch ein umfassenderes Nutzungsrecht. Neben dem Recht zur Eigennutzung wird dem Nießbraucher auch das Recht eingeräumt, wirtschaftliche Erträge aus der Immobilie zu beziehen. Dadurch ermöglicht der Nießbrauch nicht nur die Wohnnutzung, sondern auch die wirtschaftliche Verwertung des Objekts. Beide Rechte bedürfen einer vertraglichen Regelung, weisen jedoch wesentliche zivilrechtliche Unterschiede auf, die in der Ausgestaltung der Nutzungsbefugnisse und Ertragsansprüche ihren Ausdruck finden.
Übertragung von Immobilien und Bestellung eines Nießbrauchs
Die ertragsteuerlichen Folgen des Nießbrauchs sind weitgehend geklärt („Nießbrauchserlass″, BMF vom 30. September 2013, BStBl. I S. 1184). Der Nießbraucher, der die Erträge vereinnahmt, versteuert diese als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Er kann im Falle des Vorbehaltsnießbrauchs auch weiterhin die Abschreibung steuerlich geltend machen, da er selbst die Anschaffungskosten der Immobilie getragen hat. Im Falle eines Zuwendungsnießbrauchs ist dagegen ein Abzug der Abschreibung nicht möglich. Denn der Nießbraucher hat die Anschaffungskosten nicht getragen und der Eigentümer erzielt selbst keine Einnahmen. Insoweit ist die Einräumung des Zuwendungsnießbrauchs steuerlich ungünstig.
Soweit der Nießbraucher aufgrund gesetzlicher oder vertraglicher Verpflichtung die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Immobilie trägt, ist er zum Werbungskostenabzug berechtigt. Vor diesem Hintergrund ist es entscheidend, dass in der Nießbrauchsvereinbarung dem Nießbraucher auch die Verpflichtung zur Tragung der außerordentlichen Aufwendungen auferlegt wird, da er diese aufgrund der gesetzlichen Regelung nicht tragen müsste. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung und werden sie dennoch vom Nießbraucher übernommen, stellt dies eine Schenkung an den Grundstückseigentümer dar. Weder der Eigentümer noch der Nießbraucher können die Kosten steuerlich geltend machen. Bei der vertraglichen Formulierung ist deshalb Vorsicht geboten.
Besteuerung von Immobilien im Betriebsvermögen
Bei der Veräußerung eines Grundstücks aus dem Betriebsvermögen kommt es zur Anwendung der Reinvermögensänderungstheorie. Hiernach erfolgt eine Besteuerung der Immobilienbesteuerung unabhängig von etwaigen Haltefristen. Es sind hier Sondervorschriften wie § 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG zu beachten. Nach dieser Vorschrift wird eine Veräußerung im Einlagezeitpunkt fingiert, wenn die tatsächliche Veräußerung innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren seit der Anschaffung erfolgt. Somit kann ein privates Veräußerungsgeschäft nicht dadurch umgangen werden, dass das Grundstück in ein Betriebsvermögen eingelegt wird.
Die Besteuerung von Veräußerungen erfolgt aufgrund der Reinvermögensänderungstheorie unabhängig von der Einhaltung einer Frist. Somit unterliegen alle Veräußerungen aus einem Betriebsvermögen einer Besteuerung. Da Betriebsvermögen vorliegt, hat die Besteuerung in dem Jahr zu erfolgen, in welchem der Gewinn realisiert wurde. Eine Gestaltung der Gewinnbesteuerung kann nur dahin gehend erfolgen, dass die Gewinnrealisierung in einem der folgenden Jahre erfolgt. Dann würde aber auch der Zufluss von Liquidität erst in einem Folgejahr erfolgen.
Die Einnahmen aus der laufenden Vermietung erfolgen zwingend zeitraumbezogen. Die Dezembermiete unterliegt daher immer im alten Jahr, unabhängig davon, wann diese beim Unternehmen eingegangen ist.
Umsatzsteuer bei Immobiliennutzung
Die Vermietung einer Immobilie
Die umsatzsteuerliche Unternehmereigenschaft ist in § 2 UStG geregelt. Hiernach ist Unternehmer, wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbstständig ausübt. Gewerblich oder beruflich ist jede Tätigkeit zu Erzielung von Einnahmen. Im Gegensatz zum Ertragsteuerrecht ist die Unternehmereigenschaft auch dann erfüllt, wenn eine im Privatvermögen gehaltene Immobilie vermietet wird. Wenn das vermietete Objekt sich in Deutschland befindet, so wird ein steuerbarer Umsatz im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG verwirklicht.
Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG steuerfrei. Diese Steuerbefreiung gilt nicht nur für die Vermietung und die Verpachtung von ganzen Grundstücken, sondern auch für die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücksteilen.
Hierzu gehören insbesondere Gebäude und Gebäudeteile, wie Stockwerke, Wohnungen und einzelne Räume. Zu den nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG steuerfreien Leistungen der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gehören auch die damit in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden üblichen Nebenleistungen.
Nicht jede Vermietung ist nach § 4 Nr. 12 UStG steuerbefreit. Die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen ist umsatzsteuerpflichtig. Das Gleiche gilt für die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält. Auch die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen ist umsatzsteuerpflichtig; die Überlassung einer Campingfläche ist nur dann steuerfrei, wenn sie nicht kurzfristig ist, d. h. wenn die tatsächliche Gebrauchsüberlassung mehr als 6 Monate beträgt.
Im Hinblick darauf, dass Steuerbefreiungen bei der Umsatzsteuer regelmäßig zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug führen, kann der Vermieter auch unter bestimmten Voraussetzungen auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG verzichten (sog. Option nach § 9 UStG).
Eine Option ist allerdings nur möglich, wenn die Vermietungsleistung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Zudem ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung bei der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Unter den Begriff des Grundstücks fallen nicht nur Grundstücke insgesamt, sondern auch selbstständig nutzbare Grundstücksteile, wie z. B. Wohnungen, gewerbliche Flächen, Büro- und Praxisräume.
Die Veräußerung einer Immobilie
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass der Verkauf eines Grundstücks grundsätzlich ein Umsatz ist, der unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt und somit von der Umsatzsteuer befreit ist (§ 4 Nr. 9a UStG). Wurde das Grundstück vom Verkäufer allerdings innerhalb der letzten 10 Jahre angeschafft oder ein Gebäude darauf errichtet und Vorsteuerbeträge daraus geltend gemacht, führt ein steuerfreier Verkauf zu einer umfangreichen Berichtigungspflicht. Bis zum Ablauf des zehnjährigen Vorsteuerberichtigungszeitraums müssen pro Jahr ggf. bis zu einem Zehntel der ursprünglichen Vorsteuerbeträge aus den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten an das Finanzamt zurückgezahlt werden. Ein steuerfreier Verkauf sollte in diesen Fällen also wohlüberlegt sein. Ggf. sollten die erforderlichen Vorsteuer-Korrekturbeträge in die Berechnung des Kaufpreises einbezogen werden. Damit eine Berichtigung der Vorsteuer vermieden werden kann, sollte nach § 9 UStG auf die Steuerfreiheit verzichtet werden. Nachteilig ist ein steuerpflichtiger Grundstückskauf für den Käufer aber dann, wenn er das Grundstück innerhalb der nächsten 10 Jahre nicht mehr für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen. Bei vermieteten Objekten kann dies bereits durch einen entsprechenden Mieterwechsel der Fall sein oder bei vorzeitigem (steuerfreiem) Grundstücksverkauf. In diesen Fällen muss der Käufer den anfänglichen Vorsteuerabzug für den restlichen Berichtigungszeitraum korrigieren, sprich an das Finanzamt anteilig zurückzahlen.
Liegt eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor?
Mitunter führt ein Grundstücksverkauf aus umsatzsteuerlicher Sicht zu einer sog. Geschäftsveräußerung. Eine Geschäftsveräußerung im Sinne des Umsatzsteuerrechts liegt nicht erst dann vor, wenn der gesamte Betrieb inklusive seiner wesentlichen Betriebsgrundlagen veräußert wird, sondern kann z. B. auch beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gegeben sein. Die Abgrenzung zwischen einem steuerfreien oder steuerpflichtigen Grundstücksumsatz und einer generell nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen ist in der Praxis teilweise äußerst problematisch und erfordert im Vorfeld einen erhöhten Beratungsbedarf. So löst eine Geschäftsveräußerung z. B. keine Vorsteuerberichtigung gem. § 15 a UStG beim Verkäufer aus, vielmehr gehen die Berichtigungs- bzw. Überwachungspflichten auf den Käufer über. D. h., dass ggf. der Käufer Jahre später Vorsteuerbeträge des Verkäufers an das Finanzamt zurückzahlen muss. Der Verkäufer muss dem Käufer zu diesem Zweck entsprechende Unterlagen bzw. Daten zur Verfügung stellen.
Vermeidung der Grunderwerbsteuer
Grunderwerbsteuer und Privatvermögen
Das Grunderwerbsteuergesetz kommt zur Anwendung, wenn ein inländisches Grundstück im Sinne von § 2 GrEStG durch einen steuerbaren Vorgang nach § 1 GrEStG auf einen anderen Rechtsträger übertragen wird. Für die Besteuerung ist es unerheblich, ob es sich um Privat- oder Betriebsvermögen handelt. Grundtatbestand ist gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) jedes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks (im Ganzen oder hinsichtlich einer Teilfläche, bebaut oder unbebaut) oder einer Eigentumswohnung bzw. eines Erbbaurechts (siehe hierzu das Merkblatt zu »Erbbaurechten«) begründet.
Bei der Betrachtung, in welchen Fällen bei der Schenkung von Immobilien ausnahmsweise Grunderwerbsteuer anfällt, ist zu beachten, dass § 3 GrEStG in Nr. 4 bis 6 noch umfassende Befreiungen für Familienangehörige enthält. Diese Befreiungen greifen auch, wenn keine steuerfreie Schenkung angenommen wird. Von der Grunderwerbsteuer befreit sind danach Grundstückserwerbe durch den Ehegatten, den Ex-Gatten (im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei Scheidung) und Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind (Kinder, Enkel, Stiefkinder).
Insoweit begünstigt hier das Grunderwerbsteuerrecht die gleichen Personen, die auch bei der Schenkungsteuer von hohen Freibeträgen und niedrigen Steuersätzen profitieren. Andere Verwandte, wie Geschwister, Neffen oder Nichten, finden dagegen bei den Grunderwerbsteuerbefreiungen keine Berücksichtigung und müssen auch bei der Schenkungsteuer niedrige Freibeträge (20.000 EUR) und hohe Steuersätze (15 % bis 43 %) hinnehmen.
Grunderwerbsteuer und Betriebsvermögen
Eine weitere, im Einzelnen sehr komplexe Fallgruppe bilden Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften (etwa OHG, KG, GbR) bzw. Kapitalgesellschaften (etwa GmbH, AG), die über inländischen Grundbesitz verfügen. § 1 Abs. 2a GrEStG erfasst den Übergang von mindestens 95 % der Anteile am Vermögen einer immobilienbesitzenden Personengesellschaft auf neue Gesellschafter, wobei alle Erwerbe während eines Fünf-Jahres-Zeitraums zusammengerechnet werden. Auch mittelbare Änderungen des Gesellschafterbestands, etwa ein Wechsel des Treugebers oder Änderungen bei einer Gesellschaft, die ihrerseits wiederum einen Anteil an einer grundbesitzhaltenden Personengesellschaft hält, sind erfasst, nicht jedoch Gesellschafterwechsel durch Tod. Als Auffangtatbestand führt ferner § 1 Abs. 3 GrEStG bei Kapitalgesellschaften und bei Personengesellschaften zu einer Besteuerung, wenn mindestens 95 % aller Anteile sich in einer Hand vereinigen (abgestellt wird also nicht auf den Übergang auf neue Gesellschafter, sondern auf die fast vollständige Anteilsvereinigung, wobei auch hier die mittelbare Anteilsvereinigung und die Vereinigung in der Hand mehrerer Unternehmen, die steuerlich als sogenannter »Organkreis« zusammengerechnet werden, genügen) Freistellung von der Besteuerung bei einem Erwerb von und an eine Personengesellschaft.
Auch die Veräußerung eines Grundstücks durch einen Alleineigentümer an eine Personengesellschaft (sogenannte »Gesamthand«), an der er beteiligt ist (z. B. eine OHG, KG, GbR, bei der er Gesellschafter ist), verwirklicht dem Grunde nach einem grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgang, ebenso wie umgekehrt die Veräußerung eines Grundstücks durch eine solche Gesamthand an eines ihrer Mitglieder. Allerdings wird gem. §§ 5 Abs. 2, 6 Abs. 2 GrEStG der Vorgang hinsichtlich der Quote freigestellt, hinsichtlich welcher der Veräußerer bzw. der Erwerber auch an der Gesamthand beteiligt ist (bei beispielsweise drei Gesellschaftern mit gleichen Anteilen und Übergang auf einen von ihnen zu Alleineigentum demnach zu einem Drittel).
Um Umgehungen zu vermeiden, wird jedoch im Fall der Übertragung an einen Alleineigentümer die Freistellung rückwirkend versagt, wenn der Anteil des nunmehrigen Alleineigentümers an der veräußernden Gesamthand sich binnen fünf Jahren nach dem Übergang des Grundstücks vermindert (in Höhe dieser nachträglichen Anteilsreduzierung findet eine Nachbesteuerung statt). Umgekehrt wird beim Übergang von einem Alleineigentümer an eine Gesamthand die Besteuerung durchgeführt in Höhe des Anteils, um den der Einbringende seinen Anteil an der erwerbenden Gesamthand in den letzten fünf Jahren vor der Einbringung erhöht hat; die Freistellung wird also nur gewährt für den Anteil, den er schon fünf Jahre vor der Einbringung an der erwerbenden Gesamthand hatte, um Umgehungen durch kurzfristige Anteilsverschiebungen zu vermeiden.
Die Immobilien GmbH
Die Immobilien GmbH stellt eine attraktive Rechtsform für Investoren im Immobilienbereich dar und bietet erhebliche steuerliche Vorteile. Insbesondere kann die erweiterte Grundstückskürzung genutzt werden, um den steuerlichen Gewinn zu mindern, indem der Wert von Immobilien und Grundstücken steuermindernd berücksichtigt wird. Dies führt zu einer signifikanten Senkung der Steuerlast und verbessert die Liquidität der Gesellschaft. Gleichzeitig gilt es, bei der Übertragung privater Immobilien auf eine Immobilien GmbH steuerliche Fallstricke zu beachten. Vornehmlich können Übertragungsgewinne, grunderwerbssteuerpflichtige Vorgänge sowie Bewertungsprobleme auftreten, wenn der Buchwert nicht korrekt ermittelt wird. Eine fehlerhafte Umsetzung dieser Transaktionen kann zu unerwarteten Steuerbelastungen führen. Daher ist eine sorgfältige Planung sowie eine enge Abstimmung mit einem erfahrenen Steuerberater unerlässlich, um die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen und potenzielle Risiken zu vermeiden.
Unsere Leistungen im Bereich der Immobilienbesteuerung
Wir beraten Sie kompetent und individuell in allen Fragen rund um die Besteuerung von Immobilien:
Veräußerung und Erwerb von Immobilien:
Einkommensteuer, Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer, Abschreibungsmöglichkeiten für Immobilien (AfA)
Halten und Verwalten von Immobilien:
Abschreibung, Mieteinnahmen, Grundsteuer etc.
Immobilien in Gesellschaften:
Einzelunternehmen, Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften
Immobilien im Nachlass:
Rechtliche Erwägungen
Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer:
Vergünstigungen für Immobilien
Bewertung von Immobilien für die Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer:
Ertragswert, Vergleichswert, Anschaffungskosten, Herstellungskosten etc.
Steuergestaltungen im Zusammenhang mit dem Nießbrauch an Immobilien
Rendite- und Tilgungsberechnungen
Die Immobilienbesteuerung ist ein komplexes Thema, das sowohl Immobilieneigentümer als auch Investoren betrifft. Es ist wichtig, die steuerlichen Aspekte beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung von Immobilien zu berücksichtigen. Ein erfahrener Steuerberater kann dabei eine wertvolle Unterstützung sein, um steuerliche Fallstricke zu vermeiden und die optimale steuerliche Gestaltung zu finden.
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