Keine Umsatzsteuerhaftung für frühere Mietverträge – BFH, Urteil vom 05.12.2024, V R 16/22

Einleitung

Beim Erwerb vermieteter Immobilien stellt sich häufig die Frage, ob der neue Eigentümer auch für umsatzsteuerliche Fehler des Voreigentümers haftet – insbesondere für unrichtige Steuerausweise in Mietverträgen. Der BFH hat nun entschieden, dass ein Erwerber nicht nach § 14c Abs. 1 UStG haftet, wenn er selbst nicht Rechnungsaussteller ist. Das Urteil bringt Rechtssicherheit für Erwerber und begrenzt das Haftungsrisiko bei Zwangsversteigerungen und regulären Immobilienübertragungen.

Kernaussage des Urteils

Der BFH stellt klar:

Ein Erwerber haftet nicht nach § 14c Abs. 1 UStG, wenn der unrichtige Steuerausweis vom Voreigentümer stammt und der Erwerber nicht als Rechnungsaussteller auftritt.
Auch eine Zurechnung des fehlerhaften Steuerausweises über § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) ist nicht zulässig. Diese Norm begründet
keine umsatzsteuerliche Rechtsnachfolge.
Der Erwerber tritt auch im Falle einer Geschäftsveräußerung im Ganzen (§ 1 Abs. 1a UStG) nicht in steuerrechtliche Haftung für vergangene Steuerfehler, wenn es sich nicht um übertragene Wirtschaftsgüter im engeren Sinne handelt.

Steuerliche Würdigung

Die Entscheidung stellt klar:

Nur wer selbst die Steuer in einer Rechnung ausweist oder dies veranlasst, wird nach § 14c UStG zum Steuerschuldner. Der Erwerber eines vermieteten Objekts, insbesondere bei Zwangsversteigerungen oder Betriebsübernahmen, übernimmt nicht automatisch die steuerliche Verantwortung für unrichtige Umsatzsteuerausweise aus Altverträgen.

Besonders wichtig ist die Abgrenzung zwischen:

zivilrechtlicher Vertragsübernahme (§ 566 BGB) und
umsatzsteuerlicher Verantwortlichkeit (§ 14c UStG).

Der BFH betont, dass das Mietrecht keine steuerrechtliche Zurechnungsnorm darstellt. Auch ein möglicherweise bestehendes Organisationsverschulden („Überwachungsverschulden“) liegt nicht vor, wenn der neue Eigentümer nicht als Ausstellerin der fehlerhaften Rechnung benannt ist.

Fazit:

Das Urteil schafft Rechtssicherheit für Immobilienerwerber: Wer ein Grundstück mit bestehenden Mietverhältnissen übernimmt, haftet nicht automatisch für frühere umsatzsteuerliche Fehler des Veräußerers. Entscheidend ist allein, wer die fehlerhafte Rechnung ausgestellt oder veranlasst hat. Erwerber sollten dennoch bestehende Mietverträge sorgfältig prüfen – insbesondere bei gewerblichen Vermietungen mit ausgewiesener Umsatzsteuer – und ggf. korrigierende Zusatzvereinbarungen treffen.

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