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Nachträgliche Sonderwünsche bei Neubauten können grunderwerbsteuerpflichtig sein – BFH, Urteile vom 30.10.2024, II R 18/22 & II R 15/22

Einleitung

Bei Kaufverträgen über Grundstücke mit noch zu errichtenden Gebäuden kommt es in der Praxis häufig zu nachträglichen Sonderwünschen der Käufer – etwa beim Innenausbau oder bei der Ausstattung. Der BFH hat nun entschieden, dass auch nachträglich vereinbarte Sonderwünsche der Grunderwerbsteuer unterliegen können, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb stehen. Die Entscheidung hat erhebliche praktische Bedeutung für Bauträger, Erwerber und Notare.

Kernaussage des Urteils

Nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG gehören auch nachträglich vereinbarte Leistungen zur steuerpflichtigen Gegenleistung, wenn sie im rechtlichen Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft stehen. Der BFH konkretisiert:

  • Grunderwerbsteuerpflichtig sind Sonderwünsche, wenn:

    • sie erst nach Vertragsschluss vereinbart, aber

    • nur über den Verkäufer ausführbar sind, und

    • der Käufer vertraglich zur Zahlung verpflichtet ist.

  • Nicht steuerpflichtig sind:

    • Sonderleistungen, die bereits bei Vertragsschluss vereinbart wurden (diese unterliegen § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG),

    • sowie Kosten, die keinen nachträglichen Charakter haben oder

    • nicht exklusiv durch den Veräußerer umgesetzt werden müssen.

Im Fall II R 15/22 erkannte der BFH einen rechtlichen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und den nachträglich beauftragten Leistungen (z. B. Sonderausstattung) – diese waren daher

steuerpflichtig.


Im Fall II R 18/22 wurde differenziert: Einige Sonderwünsche waren grunderwerbsteuerpflichtig, Hausanschlusskosten hingegen nicht, da sie bereits vertraglich geregelt waren.

Rechtliche Würdigung

Die BFH-Entscheidungen führen zu einer deutlichen Ausweitung der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage bei Bauträgerverträgen. Erwerber sollten sich darüber im Klaren sein, dass auch nachträgliche Aufpreise für zusätzliche Leistungen – etwa Bodenbeläge, Sanitärausstattung oder Elektroinstallationen – die Grunderwerbsteuer erhöhen können, wenn sie:

  • in einem funktionalen Zusammenhang mit dem Grundstückskauf stehen,

  • vertraglich durch den Bauträger erbracht werden müssen,

  • und nicht unabhängig oder frei wählbar durch Dritte realisierbar sind.


Dies gilt unabhängig vom Zeitpunkt der Vereinbarung, sofern die Bedingungen des § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG erfüllt sind.

Fazit:

Nachträgliche Sonderwünsche beim Immobilienerwerb mit Bauverpflichtung sind nicht automatisch steuerfrei. Entscheidend ist der rechtliche und wirtschaftliche Zusammenhang mit dem Grundstückskauf. Erwerber, Berater und Notare sollten künftig genau prüfen, ob zusätzliche Leistungen nachträglich, freiwillig und unabhängig erbracht werden – oder ob sie grunderwerbsteuerlich relevant sind. Im Zweifel sind entsprechende Leistungen aus dem Kaufvertrag auszugliedern oder gesondert zu beauftragen, um unerwartete Steuerfolgen zu vermeiden.

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