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Keine Werbungskosten: Vorfälligkeitsentschädigung aus Zinsswap-Auflösung bei Vermietung
BFH, Urteil vom 19.11.2024 – VIII R 26/21

Einleitung

Zinsswaps werden im Immobilienbereich häufig eingesetzt, um sich gegen Zinsänderungsrisiken abzusichern – insbesondere bei langfristig finanzierten Mietobjekten. Kommt es zur vorzeitigen Auflösung solcher Swaps, z. B. bei Objektverkäufen oder Umschuldungen, entstehen teils erhebliche Ausgleichszahlungen. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 19.11.2024 entschieden, dass solche Zahlungen nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind.

Kernaussage des BFH

Ausgleichszahlungen für die vorzeitige Auflösung eines Zinsswaps stellen keine Werbungskosten im Rahmen der Einkünfte aus § 21 EStG dar.


Begründung:

  1. Der Swap ist nicht untrennbar mit dem Darlehen verbunden.

  2. Die Zahlung steht nicht in einem wirtschaftlich ausreichenden Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit.

  3. Es handelt sich vielmehr um einen eigenständigen, spekulativen Finanzvorgang.

Steuerliche Würdigung

  1. Keine Werbungskosten (§ 9 EStG): Die Zahlung für den Swap-Abschluss bzw. dessen vorzeitige Auflösung ist nicht unmittelbar der Erzielung von Mieteinnahmen zuzuordnen.

  2. Keine Betriebsausgabe: Es fehlt der nötige Veranlassungszusammenhang.

  3. Privat veranlasst: Der Swap wird als eigenständiger Finanzvertrag gewertet, nicht als bloße Zinsanpassung zum Darlehen.

  4. Es liegt kein Aufwand im Kontext der Vermietung, sondern mit einem eigenständigen Finanzinstrument vor.

Fazit:

Das Urteil hat erhebliche Auswirkungen für Vermieter, Immobiliengesellschaften und Berater:


  1. Ausgleichszahlungen bei Zinsswap-Beendigungen sind steuerlich nicht abzugsfähig, wenn sie nicht fest mit dem Darlehen verbunden sind.

  2. Bei der Vertragsgestaltung sollte künftig sorgfältig geprüft werden, ob und wie ein Swap steuerlich verwertbar ist.

  3. Bei Umschuldungen und Objektverkäufen mit Swap-Auflösung ist steuerlich mit zusätzlicher Belastung zu rechnen, da die Zahlung nicht steuermindernd berücksichtigt werden kann.

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